Introducción a "Comprar, renovar y revender una propiedad; Calcule su ganancia neta"

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Comprar, renovar y revender una propiedad; ¿Es una buena inversión?

Renovar con fines de lucro implica comprar una propiedad, renovarla y revenderla poco después a un precio más alto, obteniendo una ganancia lucrativa. Es una actividad recientemente muy mediatizada, con muchos programas de televisión dedicados al tema. En estos programas, las transacciones exitosas se exponen usando una matemática simplificada. Sin embargo, puede ser una actividad arriesgada, exigente en tiempo y energía, y sin ninguna garantía de obtener grandes ganancias. Por esta razón es importante calcular la rentabilidad potencial antes de entrar en dicho proyecto.

Además de evaluar la rentabilidad neta, siempre debe tener en cuenta el costo de oportunidad. Un ingreso que resulta ser equivalente a lo que obtendría del mercado de valores no vale la pena necesariamente. Invertir su dinero en el mercado bursátil requiere poco esfuerzo personal, y le libera su tiempo para trabajar en otros ingresos potenciales. Para evitar perder tiempo y dinero en un proyecto de bajo rendimiento, el primer paso es conocer todos los gastos involucrados en el proyecto.

Inversión y gastos al comprar una propiedad para renovarla y revenderla

La idea de renovar con la idea de hacer una ganancia financiera, sigue el principio del mercado de comprar un producto, mejorarlo, y revenderlo a un precio más alto poco después. Sin embargo, una propiedad inmobiliaria no es un activo líquido, no hay un flujo de efectivo entrante antes de su reventa, y su compra requiere una alta inversión.

El primer desembolso importante que necesitará para este tipo de proyecto es el efectivo del saldo de la hipoteca. Los bancos raramente financiarán el 100% del valor de la propiedad inmobiliaria, sino más bien entre el 80% y 95%, lo que puede significar un primer depósito de al menos cinco dígitos. También habrán otros gastos relacionados con la compra de una propiedad, tales como su inspección, las tarifas notariales y el impuesto de transferencia sobre la compra.

Solo después de cubrir estos costos iniciales comenzarán los gastos de renovación. Hay dos tipos de gastos de renovación en una propiedad residencial: el costo de las reparaciones y el costo de las mejoras, dos cosas muy diferentes.

El costo de las mejoras son gastos que aumentarán el valor de la propiedad. Por ejemplo: un techo o ventanas nuevas, una instalación de aire acondicionado o un piso nuevo; todos estos gastos son deducibles del impuesto a las ganancias de capital e incrementarán el valor de la propiedad.

Los costos de las reparaciones se realizan para mantener todo ya instalado en buena condición. Es mantenimiento general y no aumentará el valor de la propiedad. Algunos ejemplos serían: reparaciones de plomería, pintura de las paredes o la limpieza de ventanas.

Además de estos gastos, una vez que usted se convierte en propietario, debe desembolsar los pagos mensuales de su hipoteca (capital e intereses). Debe tener en cuenta que la porción de interés no se recupera en la reventa de la propiedad, a diferencia de la porción de capital. Otros gastos mensuales que deben tenerse en cuenta son: la electricidad, los seguros, costos de energía y los impuestos a la propiedad (municipales y escolares) que tampoco se recuperarán en la reventa de la propiedad.

Es importante tener en cuenta que si hace este tipo de proyecto bajo el nombre de su propia empresa, puede descontar todos los gastos actuales (reparaciones, gastos mensuales e intereses sobre la hipoteca) bajo el nombre de la empresa, y deducirlos del impuesto a las ganancias. De esta manera, beneficiará de una reducción de impuestos y aumentará sus ganancias.

Finalmente, la venta de la propiedad tiene sus propios costos: las tarifas del agente inmobiliario, la publicidad y los impuestos sobre la ganancia de capital reducirán sus ganancias. La ganancia de capital es la ganancia que obtiene de una reventa. Es la diferencia entre el precio de venta (menos los costos relacionados: tarifas de agente inmobiliario y publicidad) y el precio de compra (incluidos sus costos relacionados: tarifas notariales, impuestos, inspección, mas el costo de las mejoras). Normalmente, solo la mitad de la tasa de impuesto se aplicará a la ganancia de capital, y es posible estar exento de ella si vive en la propiedad.

Retorno de la inversión

Comprar una propiedad para renovarla y revenderla es un proyecto de inversión en el que usted desembolsa una cantidad de dinero al comienzo, y planea recuperar una cantidad mayor al final. El monto invertido está en todos los gastos enumerados anteriormente, y la cantidad recuperada es la ganancia neta de la reventa de la propiedad. Cuando el objetivo es obtener ganancias, como es el caso de este tipo de inversión inmobiliaria, se esperar poder revender el activo inmobiliario con la suficiente rapidez para minimizar el drenaje de los intereses y los gastos mensuales.

Para medir el éxito de un tal proyecto, debemos hacer un paralelo entre la inversión total y los gastos, con la ganancia neta a su reventa, basado en cuanto tiempo tardo la venta. Al anualizar la tasa de retorno podemos descubrir lo que realmente trajo su inversión, y después, puede compararlo con la tasa de retorno de otras oportunidades de inversión para juzgar si el proyecto valió la pena al final.

Tomemos un ejemplo donde la inversión y los gastos totales fueron de $200,000.00 y la ganancia neta de venta es de $250,000.00. Si todo el proceso tomó 24 meses, el retorno porcentual anual es de 11.8%, que es un buen retorno de la inversión. Si la venta se realizó en 12 meses, ahora estamos hablando de un retorno de 25%, que es mucho mejor, y en 6 meses, la tasa sería de 56.3%, un retorno increíble.

Es importante tomar en cuenta el tiempo y el esfuerzo que requiere un proyecto como este para usted. Una tasa de retorno de 10% puede ser interesante si no ha hecho mucho esfuerzo. Sin embargo, si trabaja muchas horas por semana en el proyecto, el 10% debe incluir su salario, lo que necesariamente reducirá la tasa de retorno de su inversión.

Para tener éxito en un tal proyecto, es vital reducir los gastos como sea posible, e invertir en renovaciones clave (cocina, baño, pisos o ventanas, por ejemplo). Por esta razón, a menudo encontrará profesionales de bienes raíces, como agentes inmobiliarios, expertos en renovación y compañías involucradas en este tipo de proyectos. Los agentes inmobiliarios pueden ahorrar en las tarifas de transacción, los expertos en renovación pueden minimizar los gastos a través del costo de las renovaciones, y las compañías pueden ahorrar en el impuesto sobre la renta declarando todos los gastos corrientes en sus estados financieros. La combinación ganadora sería reagrupar estos tres en una sola organización.

Usando la calculadora

La siguiente calculadora lo ayudará a juzgar si comprar una propiedad para renovarla y revenderla es un proyecto de inversión que le valdría la pena. Basado sobre el precio de venta que espera obtener, y todos los gastos, podrá obtener el retorno neto y la tasa de rendimiento de su inversión. Permanezca razonable cuando ingrese el precio de venta, ya que la tasa promedio de apreciación se mantiene entre el 2% y el 3% por año.

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